10%，这是楼花合同签约时通常要付的定金比例。这笔钱交出去之后，真正决定合同生死的往往不是合同上写的交房日期，而是另一个单列的日期——日落日。日落日到、房子没盖完，买方才有权主张退出；反过来说，只要还没到那一天，工地停着也只能等。搞混这两个日期，是楼花买家最常见的误判。
1. 日落日不是交房日
楼花合同里会写两个时间：一个是预计交房期，通常写成某个季度或某一年；另一个是日落日，是个确定的日历日期，多半在预计交房期之后留出半年到一年。前者是估计，拍卖行情、审批进度、天气都会影响；后者是合同效力的边界。判断自己还能不能等，看的只能是日落日，不是销售说的「明年下半年交房」。
2. 到期没交房，不等于钱自动退回来
日落条款的法律效果是：一旦过了日落日仍未具备交房条件，买方取得终止合同的权利。但这是一个「可以行使的权利」，不是自动生效。实务上要发书面通知、按合同约定的方式送达，再走定金退还流程。很多人以为日子一到合同就自动作废，结果拖了几个月才发函，反而给对方留下「买方仍在履约」的说法。
3. 卖方延期要通知，买方要给答复
多数州对卖方援引日落条款设了程序：卖方要在日落日前一定天数书面通知买方，说明进度与预计交房时间，买方则要在通知期内书面答复是否同意延期。新州的规定更严，卖方想单方面延长日落日，须取得买方同意，或向州最高法院申请许可（各州公平交易厅，2026 年）。这意味着「卖方想延就延」的说法不成立，但买方也不能沉默，沉默在某些州会被视为同意。
4. 定金放在谁的账户里
楼花的定金一般存入卖方律师或开发商的信托账户，不能直接进开发商经营账户，交割前开发商动用不了。这一点比现房更需要注意：签约时要拿到信托账户的书面确认，以及存款凭证。如果对方要求把定金汇到普通商业账户，或者要求提前释放部分定金用于施工，那就是明显的风险信号，宁可放弃这套房。
5. 贷款预批会先过期
贷款预批通常只有三到六个月有效期，而楼花从签约到交割常在一到三年。等到要交割时，预批早已失效，需要重新申请、重新审核收入，并按当时的利率和估值放款。这一步的落差最伤人：签约时按当时的收入算得下来，两年后换了工作、加了孩子、利率上去了，能贷的额度就变了。签约前先问自己一句：如果那时只能贷到七成，差额拿得出来吗。
6. 期房按估值放款，差额要自己补
银行对期房的估值以交割时的市场价为准，不是合同价。如果交割时估值低于合同价，贷款额度按估值算，差额要用现金补。比如合同价 80 万澳元、估值 75 万澳元，按八成贷款算，能贷的从 64 万降到 60 万，中间 4 万澳元得自己出。这也是为什么同一栋楼里，签约早的买家在交割时反而更紧张。
7. 延期期间的费用谁来承担
市政费、水费、物业费一般在交割后才由买方承担，房子没交、没住进去，这些费用不该提前算到你头上。但有两笔容易被忽略：一是签约时付的印花税，多数州要求在签约后一段时间内缴清，与交房时间无关；二是贷款申请的评估费、律师费，这些在延期期间可能因为重新办理而再付一次。预算里要给这两笔留位置。
8. 常见误解：日落条款是保护买家的
它是一把双向的刀。买方可以据它退出、拿回定金；卖方也可以在市场价上涨时，故意拖过日落日、终止合同，再把房子按新价重卖。部分州已经针对这种操作加了限制，要求卖方在援引日落条款时说明理由并走审批程序，但各地宽严不一（各州公平交易厅，2026 年）。判断风险时，要看当地当前的规定，而不是几年前听来的说法。
9. 签约前必须核对的四项
请律师把合同逐条过一遍，重点看四处：日落日的具体日期与计算方式；卖方延期时的通知期与买方答复期限；定金存入哪个信托账户、能否提前释放；以及「完工」的定义——是结构封顶、还是取得入住许可。第四项最容易被含糊带过，写「结构封顶」和写「取得入住许可」，实际能拖出的时间差可能长达一年。
10. 哪些人不适合买楼花
三年内要用的钱、要靠贷款撑到八成以上的、以及收入还在变动期的家庭，都不适合把大部分现金押在楼花上。还有一种情况是买来给孩子上学住的：学校的入学时间不会等工地，房子晚交半年，租房的钱就得另掏。反过来，现金流宽裕、能接受两三年不动这笔钱、并且愿意花时间盯合同条款的人，楼花的价格优势才谈得上兑现。
11. 交房前那次验房，比日落条款更常用
日落条款只在极端延期时派上用场，绝大多数麻烦发生在交房前后那几周。合同里通常含一次交房前验房，时间在交割前一到两周，由开发商或中介安排，最好另请一位独立验房师同行。重点看四处：门窗开合是否顺畅、墙面与地面的收口、水电与燃气是否已接通、合同里写明的家电和装修有没有按图装上。发现问题列成书面清单交给卖方，要求交割前整改，整改回复留底。等交割当天再提，讨价还价的余地就小很多。交割前也不要提前搬家具进去、不要提前签收钥匙，责任划分以交割日为准。
本文引用于：各州公平交易厅与消费者事务机构（官方机构，2026）