90 天，这是澳洲多数贷款机构给的预批有效期，过期就要重新走一遍审核（各贷款机构，2026年）。预批的意思是"按你现在的收入和负债，我们愿意借到这个数"，不是"这套房我们一定放款"。中间还隔着估值、合同审查、文件核验三道关，任何一道出问题，额度都可能被下调。最常见的翻车原因不是房价谈高了，而是这 90 天里收入结构变了。
90 天怎么算
有效期从批函签发日开始算，不是从你开始看房那天算。多数机构给 90 天，少数给 3 到 6 个月，也有按月复核的（各贷款机构，2026年）。批函上会写明到期日与复核条件，拿到手先看这两行。看房超过两个月还没出价，就该提前问一句续期要不要重新提交材料，别等到看中房子才发现批函已经过期。批函上的日期常被忽略，实际过期那天往往正好在谈判中间。看房前先记到期日。
批的是额度，不是利率
预批通常只锁定可贷金额，利率随市场浮动，除非单独做了锁息安排（各贷款机构，2026年）。把预批额度当成预算上限，是最常见的算法错误：还要留出印花税、过户费、律师费、验房费，以及搬家与添置家具的钱。真正能出价的数字，是额度减去这些一次性支出后的余额，通常比批函上的数字低一截。把这几笔列成一张纸，再和批函上的数字相减，得到的就是能出的价。
收入一变就要重审
换工作、从全职转合同、加班减少、奖金占比上升，都会触发重新评估（各贷款机构，2026年）。审核看的是可持续收入，试用期内、刚入职几周的申请人，很多机构会要求提供更长的工资记录或雇主证明。如果正在等晋升或换岗，出价前先跟贷款经理确认新岗位会不会影响审批，别等签了合同才被告知要补一堆材料。刚换工作的人，工资单往往只有一两张，这就是要补材料的原因。
新增负债为什么致命
信用卡额度、车贷、先买后付的分期、替他人担保的贷款，都会计入负债（各贷款机构，2026年）。额度即使没用满，机构也常按额度的一个比例折算成月供。看房期间刷大额、办新卡、换车，都可能把可贷额度压下去几万。稳妥做法是出价前三个月不动信贷申请，已有的闲置卡考虑主动降低额度。已经有分期的，提前还清并让对方出结清证明，比口头说明有效。别在审批期间申请新卡。
首付比例与贷款保险
首付低于两成，多数情况要买贷款保险，保费可以一次性付，也可以并进贷款（各贷款机构，2026年）。并进贷款意味着利息也跟着涨，总成本更高。首付刚好卡在两成线下一点点的，多凑一点往往比买保险划算。临时签证持有人、海外收入申请人的首付要求通常更高，规则另算，不能套用本地买家的口径。保费金额与贷款比例挂钩，比例越高保费越贵，这笔钱不会变成房子的一部分。
估值能推翻额度
机构批的是金额，估值决定这套房能不能撑起这个金额（各贷款机构，2026年）。估值低于成交价时，差额要自己补现金，或者降低贷款比例重新算。郊区大房、刚翻新过的房、没有可比成交的独特户型，估值偏差更常见。出价前让贷款经理先做一次桌面估值，能省掉很多后面的麻烦。估值师看的是成交记录与房屋状况，不看你的装修花了多少钱。翻新房尤其要提前沟通。
过期了怎么续
到期前主动联系，多数机构可以在补充最新工资单后延长，不需要从头再来（各贷款机构，2026年）。已经过期几个月的，通常要重新提交全套材料并重新核信。续期不影响你已经看中的房子，但会影响谈判节奏——卖家看到预批已过期，会怀疑你的执行力，砍价时也少了一张牌。续期后额度可能变动，出价前重新确认一次，别按旧批函上的金额去谈。续期要主动申请，不会自动延长。
拍卖场景的特殊风险
拍卖落槌即成交，没有冷静期，也没有贷款条件可以挂（各州消费者事务机构，2026年）。这意味着预批必须在拍卖当天有效，且额度覆盖落槌价加各项税费。预算要按落槌价上限倒推，而不是按挂牌价估。拍卖前把资金证明、预批函、身份文件带齐，当场签合同才不慌。资金证明要能覆盖落槌价的一成定金，拍卖当天就要付，转账到账时间要提前问清。
3 个常见误解
误解一，预批等于银行已经同意放款——它只是阶段性结论。误解二，预批额度就是能花的钱——税费与杂费要另留。误解三，换工作只要新工资更高就没问题——试用期与新岗位的稳定性同样被审。这三条每年让不少人在交割前几天被迫改方案，代价是重新申请或者放弃定金。把这三条讲给一起看房的朋友，能省掉一次重新申请的麻烦，也能避免在拍卖场上冲动加价。
哪些人不适合只凭预批出价
收入以佣金、奖金为主且波动大的人，自雇不满两年的人，持临时签证且签证剩余期较短的人，以及首付依赖亲友赠与但资金尚未到账的人（各贷款机构，2026年）。这几类情况的预批更容易在正式审批时被下调。稳妥做法是等正式批准再签无条件合同，或把合同写成附贷款条件，给自己留一条退路。这类人更适合先做正式审批，再进入谈价环节，节奏慢一点但稳。
出价前的核对清单
批函到期日、可贷额度、是否含贷款保险、估值是否已做、现有负债有无变化、首付资金来源能否提供证明、印花税与过户费的现金是否备好（各州税务局，2026年）。这七项逐条打勾，再决定出价上限。预算再留出 5% 的缓冲，用来应对估值偏差和交割期的小额支出，不要把所有现金压到首付上。清单之外再问一句：如果利率上行，月供会增加多少，能不能承受。
时间上的安排
从预批到交割，常见 4 到 8 周，其中估值 3 到 7 天、合同审查 3 到 5 天、贷款文件签署 1 周左右（各贷款机构，2026年）。预批有效期覆盖不了整个流程的人，要提前安排续期。把每个环节的负责人和截止日记下来，比反复催问更有效，也方便在出问题时判断是哪个环节在拖。节假日前后各环节都会慢下来。
本文引用于：澳洲各贷款机构与州税务局公开说明（官方机构）